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振安商贸物流中心项目

发布时间:2018/9/27 10:20:00 来源: 浏览:( )

目录

一、项目概况 2

二、项目背景 4

三、项目市场分析(可行性) 8

四、项目优势条件 10

五、建设方案 12

六、投资估算及经济效益分析 13

七、社会效益 15

八、联系人及联系方式 16

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

一、项目概况

1、项目名称:振安商贸物流中心项目

2、项目地址:201国道以西、外环路以北(原东北亚地块)

3、项目单位:振安区政府

4、项目描述:建设国际商城和物流中心为主导的,兼有高档住宅区及公共文化商业配套。项目综合生活休闲、体验与娱乐、复合型办公与服务、购物、居住生活、主题式酒店、金融和其他配套服务等多种业态于一身的商贸物流中心。

5、现有条件:土地为允许建设用地,供暖:距华孚热网3.5公里,供水:自来至水厂管网已铺设至岔道口,供电:电源由楼房马家村二次电接入,排污管网在岔道口有城市管网接口。

振安区属丹东市区的城乡结合部,交通便利,距离丹东港和市中心相对较近。而且该地块面积符合项目需求,目前已动迁居民345户,还有142户没有动迁。土地收储也已近尾声,只需对原有规划进行调整后,即可土地摘牌,便于项目快速落地,早建成早运行早收益。适宜该项目的中长期发展需要。

6、投资规模:预估投资12亿元。

7、建设内容:本项目占地1001亩,其中商贸服务业用地769.05亩,住宅用地231.95亩。

8、合作模式:独资、合资、合作

9、经济技术指标

序号

项目名称

单位

数量

备   注

1

总用地面积

1001

 

2

总建筑面积

平方米

680000

 

3

总投资

万元

120000

 

4

营业收入

万元

65000

 

5

净利润

万元

29810

 

6

投资回收期

5.6

税后

7

财务内部收益率

%

21

税后

8

投资收益率

%

25

 

 

二、项目背景

1、政策解读

商贸物流业贯穿一二三产业,衔接生产与消费,涉及领域广、发展潜力大、带动作用强。推动物流降本增效对促进产业结构调整和区域协调发展、培育经济发展新动能、提升国民经济整体运行效率具有重要意义。

按照党中央、国务院关于深入推进供给侧结构性改革、降低实体经济企业成本的决策部署,为进一步推进物流降本增效,着力营造物流业良好发展环境,提升商贸物流业发展水平,促进实体经济健康发展,按照《国务院办公厅关于进一步推进物流降本增效促进实体经济发展的意见》(国办发〔2017〕73号)文件精神,制定出台《辽宁省人民政府办公厅关于进一步推进物流降本增效促进实体经济发展的实施意见》。主要包括5个方面,25项措施。其中,第一、第二方面聚焦“降本”,包括降低制度性成本和经营性成本。第三、第四方面聚焦“增效”,包括夯实增效基础和提升运营效率。第五方面聚焦重点领域和关键环节,力图以点带面促进物流降本增效工作。

本项目的建设符合《国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》、《物流业发展中长期规划(2014-2020年)》、《国务院办公厅关于进一步推进物流降本增效促进实体经济发展的意见》(国办发〔2017〕73号)、《辽宁省人民政府办公厅关于进一步推进物流降本增效促进实体经济发展的实施意见》等政策、有利于推动振安区商贸物流业健康发展,降低物流成本,提高流通效率

此外,在《商贸物流发展十三五规划》重点提出丹东作为区域性商贸物流节点城市,需要以满足消费升级、产业转型和城市发展为目标,加强农村物流网络体系建设,畅通城乡商贸物流通道,促进城市物流和农村物流的高效衔接。商贸物流业属于国家当前鼓励发展的产业,符合国家发改委制定的《中国现代物流业发展规划纲要》要求及国家海关总署提出的建立多元化保税仓储物流监管体系以适应国际物流发展的整体思路。项目建设符合当前的产业政策和技术政策。

2、产业发展需求

丹东市六大振兴战略“以港兴市、生态立市、创新驱动、开放兴边、区域旅游、优化提升”再加上东北新一轮振兴和加快沿边开发、开放重大机遇给项目提供了宏观空间。近年来,丹东市商贸物流业随着生产、消费需求的持续增长和对外贸易的不断扩大,呈现不断上升的趋势。但是,无论是与全省相比,还是与本身所处的区域环境相比均有相当大的发展空间。

丹东市商贸物流业发展目标为到2019年,全市物流业增加值达到120亿元,第三方物流量占物流总量的50%以上,在加快第三方物流发展的基础上,注重培育第四方物流,提升物流业的整体水平;到2019年物流业从业人员达到20万人。发展现代物流业坚持以市域物流为基础,区域物流为重点,国际物流为方向,集市域、区域、国际物流为一体的物流中心。2019年前建立起辽东物流中心的主体框架,以港口、口岸为依托,以各种运输方式和信息网络为纽带,布局合理、技术先进、运转高效、功能完备,对内辐射东北、华北、沿海港口城市,对外辐射朝、韩、日、俄等国的现代化的物流中心。

该项目的落户可让振安区成为丹东周边地区农产品交易的聚集区,同时也将成为辽东地区与全国各地农副产品交易的商业节点,这对扩大丹东农副产品品牌影响力有非常积极作用。以该项目已建立的电子交易平台和物流仓储运输渠道为媒介,本地农业合作社和经销商可与全国各地区农产品经销巨头直接对接,不但可以减少中间交易和货运环节,降低采购和运输成本,还可以以此为契机为丹东本地特色农副产品打开全国市场提供途径,提高丹东农副产品知名度。

丹东城市狭长,现有发展受限,以前向西向港口延伸,目前沿江沿边旅游+产业带动,建设城市副中心,让城区向东扩容已成为可能。现振安区政府已搬迁至九连城镇,目前围绕九连城规划、开发各项工作已端上政府议程,并分体实施。该项目位于城区结合部,枢纽、连接、辐射、带动作用显著,有充足的运营空间,是城市扩容和带动振安区乃至丹东市经济发展的一个重要节点。

从辽宁省、丹东市物流业规划和城市发展规划的角度看,本项目的建设符合建设物流业强省和强市的设想,本项目的建设符合国家政策是拉动地区经济的客观要求和趋势。交通运输在经济发展中起到很重要的纽带作用,项目的建设完善地区交通网络,符合我国大力发展基础设施建设的要求,促进经济的进步。物流是一个从管理模式到硬件设施要求都很高的项目,现阶段丹东的物流发展很快,项目未来建设成为国际型的商贸物流中心为突破丹东物流发展“瓶颈”做出推动作用。从当前和长远角度看项目的建设势在必行。

三、项目市场分析(可行性)

1、市场现状和发展走势

十二五期间,商贸物流业取得长足发展,主要指标达到或超过规划目标水平,为推动国民经济提质增效升级和平稳较快发展提供了有力支撑。2015年社会消费品零售总额达到30.1万亿元,十二五年均增长达13.9%;货物进出口总额达24.6万亿元,年均增长4%;电子商务交易总额达20.8万亿元,年均增长35.8%;单位与居民物品物流总额达5078亿元,年均增长20.8%;快递业务量达206.7亿件,年均增长54.61%;生产资料销售总额达57.9万亿元,年均增长10.0%。批发、零售、住宿、餐饮、居民服务等商贸服务业及货物贸易迅速发展,对商贸物流服务需求不断扩大。

商贸物流网络加快向中小城市延伸,向农村乡镇下沉,向居民社区拓展,服务能力不断增强。仓储分拣、装卸搬运、包装加工、运输配送等专用设施设备和条形码、智能标签、无线射频识别、可视化及跟踪追溯系统、全球定位系统、地理信息系统等先进技术加速应用,云计算、大数据、物联网、移动互联网等新一代信息技术日益推广。商贸物流服务更加高效便捷,及时送定时达等个性化服务以及门到门等一站式服务更加普及。

2、现有潜在市场需求

丹东地区前出黄海后揽辽东,并且丹东也是东北亚交通枢纽,东北东部最便捷的出海通道。辐射沿江13个城市农副产品的物流运量,市场十分可观。天然不冻海港和丹东城市周边及沿江便利的路网交通条件,也便于物流企业的发展。

丹东本地物产丰富,特别是大米、蔬菜、海鲜、草莓、蓝莓、艳红桃等特色农产品,也为该项目的前期运行提供了良好的市场运行基础。同时,丹东缺少一个与该项目类似的多功能、全方位综合市场群,而当地的物流产业特别是冷链物流业发展也不具规模,这都为该项目的发展带来了巨大商机。

丹东是国家确定的二级物流节点城市、东北东部出海主通道。加快发展商贸物流业,对于促进产业结构调整、转变发展方式,提高国民经济竞争力和建设生态文明具有重要意义。“十三五”时期,丹东物流业发展面临巨大的空间机遇,特别是商贸物流极具潜力。振安区域性物流中心的建设,必将发挥丹东沿海、沿边、沿江的区位优势,全面推进港口、产业、城市融合发展,全力推进丹东经济健康持续高质量发展。

四、项目优势条件

1、区位优势

发展现代物流业,丹东有着得天独厚的区位优势。就地理位置而言,丹东集沿江、沿海、沿边为一体,是联通东北亚地区的重要交通枢纽;就经济区域而言,丹东背靠东北三省的广袤腹地,面朝东北亚多国广阔市场,是辽宁沿海经济带东端起点、一带一路节点城市;就交通基础设施而言,丹东近年来陆续建设了新鸭绿江公路口岸大桥,丹大、丹海、丹通高速公路,沈丹客专、丹大快铁,改扩建了丹东机场,贯通了东北东部铁路,已经形成了集水陆空、铁公机于一体的现代化综合交通运输网,构建起区域性大交通、大物流的新格局。 

2、交通优势

振安物流商贸中心项目位于丹东市振安区内,在201国道以西,外环路以北,丹东沿江、沿海、沿边对项目的长足发展提供了广度和潜在空间。丹东市正积极扩大对外经贸合作,实施更加开放的战略,全面提升开放层次和水平。该地块距铁路丹东站12公里,距浪头港20公里,距丹东民航机场30公里。

3、资源优势

近年来,丹东物流业成绩斐然得益于区位优势和交通基础设施的提升。2016年,公路货运量6829万吨、铁路货运量1036.5万吨、水运货运量331.5万吨、民航货运量0.16万吨、港口货物吞吐量1.6亿吨,物流业的巨大市场吸引一批国字头、中字头企业进驻。同时,本地物流企业已经具备现代物流企业雏形,储备了中坚力量。随着农村电商的蓬勃发展和乡村振兴战略的不断深入实施,农村商贸物流的发展空间也十分广阔。 

4、产业基础优势

省委提出深入实施五大区域发展战略,深化一带五基地建设。《丹东沿海经济带三年攻坚计划(2018-2020年)》结合丹东新时代振兴发展实际,提出努力把丹东建设成为东北振兴沿边开发开放先导区、东北东部出海主通道、区域性物流中心、东北地区重要旅游目的地和生态宜居滨城的目标。其中,本项目的建设目标,正是瞄准了现代物流业这个对于优化产业结构、增强经济发展后劲、提高经济运行质量起到巨大促进作用的新兴朝阳产业。

5、成本优势

以该项目已建立的电子交易平台和物流仓储运输渠道为媒介,本地农业合作社和经销商可与全国各地区农产品经销巨头直接对接,不但可以减少中间交易和货运环节,降低采购和运输成本,还可以以此为契机为丹东本地特色农副产品打开全国市场提供途径,提高丹东农副产品知名度。

五、建设方案

1、规划目标

1)满足居住生活环境的居住性、舒适性和安全性的要求,为用户提供多样化、可选择的、适应性强的商贸物流中心;

2)依靠科技进步,推广新材料、新产品、新技术,提高建筑功能质量水平和节能、节材效果,使商贸建筑具有较高的科技含量;

3)合理组织绿色、交通体系,完善公建布局,使整个区域具有良好的空间布局形态;

4)吸收优秀的地方建筑规划特点,创造具有本地区特色的满足居住、生活、商贸、旅游、休闲娱乐需要的环境功能。

2、建设规模

本项目占地1001亩。其中商贸服务业用地769.05亩,住宅用地231.95亩。建设国际商城和物流中心为主导的,兼有高档住宅区160000平方米及商贸物流配套区520000平方米。商贸物流配套区包括综合休闲体验娱乐、复合型办公与服务、购物、主题式酒店、金融、物流仓储和其他配套服务等。

六、投资估算及经济效益分析

1、投资估算

本项目总投资120000万元。

其中,建筑工程费:100913万元

    设备购置及安装费1200万元

    工程建设其它费:13970万元

    预备费:3917万元

2、投资方式和周期

1)投资方式:本项目通过合作共同出资的方式解决。

2)周期:该工程项目工期36个月。

3、效益回报估算

1)收入估算

本项目年均提供服务收入为65000万元。

2)成本估算

总成本费用包括外购原材料及辅材料费、外购动力费、职工工资及福利、折旧费、摊销费、修理费和其他费用,预计成本15405万元。

3)盈利能力分析

销售收入65000万元;

增值税及附加9849万元;

利润总额39746万元;

所得税9936万元;

税后利润29810万元;

项目投资财务内部收益率(税后)21%;

项目投资财务内部收益率(税前)27%;

项目投资回收期(税后,含建设期5.6年;

项目投资回收期(税前,含建设期4.9年

项目盈利能力分析结果表明,本项目投资利润率及财务内部收益率等指标均好于同行业平均水平,财务效益可行。

七、社会效益

以人为本,以发展经济、全面提高人民的生活质量为核心,保障人与自然、人与环境和谐共存的发展,在发展目标上既要提高全体人民生活水平,又要提高自身素质,改善生存和生活环境,提高生活质量;在发展方式上既要保证经济的持续、快速、健康发展,又要使自然资源和环境得到永续利用和保护,最终达到环境和发展的协调一致。目前投资不仅要促进经济的稳步增长,还要建设一个适宜于人类居住和生活,生态环境优美、舒适的社会环境,实现生态、经济、社会全方位的区域可持续发展。

该项目运营过程中,势必会带动周边地区商贸行业和物流运输业的热情,这对振安区商贸、现代物流、现代服务业、食品加工业、包装耗材制造、农产品合作社等多个行业的发展有巨大的拉动作用,经济与社会意义巨大。又可带动地方经济发展,保持社会稳定,增加地方财政税收,具有很好的社会效益。

本项目建成后,需要工作人员、管理人员、服务人员等各领域专业技术人员。目前,党和政府已经采取一系列措施促进就业,最近人力资源和社会保障等部门联合出台的《关于促进以创业带动就业工作的指导意见》指出,当前及今后一个时期,中国就业形势依然严峻,促进以创业带动就业,有利于发挥创业的就业倍增效应,对缓解就业压力具有重要的现实意义。随着项目正式运营后所带来的产业乘数效应,预计将带动万人的就业,这将能够有效地促进当地的劳动就业。

 

八、联系人及联系方式

联系电话:0415-2212627
传真:0415-2170020

Email:ddszsjbz@163.com